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Embauche d'un évaluateur pour l'évaluation d'un don écologique

Embauche d'un évaluateur pour l'évaluation d'un don écologique (Version PDF, 2,6 Mo)

Table des matières

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Nº de catalogue : CW66-252/2013F-PDF
ISBN : 9780-662-74460-3

Références photographiques :

S. Maynard, R. Kotchorek, B. Robinson, J. Mitchell, K. Fournier, J. Dunlop, G. Bryan,

Pour obtenir des copies, veuillez contacter le Le Programme des dons écologiques.

Le Programme des dons écologiques

Photo d'un Plongeon

Le Programme des dons écologiques du Canada fournit aux propriétaires de terres écosensibles un moyen de protéger la nature et de transmettre un héritage aux générations futures. Le Programme procure des avantages fiscaux particuliers afin d’encourager les propriétaires fonciers à faire don de terres écosensibles ou d’intérêts fonciers partiels, comme des conventions et des servitudes de conservation, en vue de protéger à perpétuité la biodiversité et le patrimoine naturel de leurs propriétés. Les dons peuvent être faits à divers types de bénéficiaires, notamment aux organismes de bienfaisance enregistrés qui sont approuvés par Environnement Canada.

Les avantages fiscaux associés au Programme des dons écologiques sont prévus par la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. Le Programme est administré par Environnement Canada, et le ministre fédéral de l’Environnement détermine la juste valeur marchande des dons aux fins de l’impôt sur le revenu.

L'évaluation du don

Quiconque souhaite faire une donation dans le cadre du Programme des dons écologiques doit fournir, avec sa demande de participation à titre de donateur, une évaluation attestant la valeur de la terre à donner. Une évaluation est l’estimation de la valeur de la propriété par un évaluateur compétent. Le Programme des dons écologiques comporte des exigences précises pour les évaluations, qui sont énoncées dans les Lignes directrices relatives aux évaluations.

Le Comité d’examen des évaluations du Programme des dons écologiques étudie chacune des évaluations et fait une recommandation au ministre de l’Environnement au sujet de la juste valeur marchande du don. Le Comité détermine alors si l’analyse, les opinions et les conclusions du rapport d’évaluation sont pertinentes et raisonnables, et si elles appuient la juste valeur marchande établie.

Photo d'un montagne

Une personne qui souhaite faire un don écologique devra retenir les services d’un évaluateur de biens immobiliers qui effectuera une évaluation de la propriété selon les exigences du Programme des dons écologiques. Souvent, les organismes bénéficiaires participent aussi à ce processus et, dans certains cas, embauchent un évaluateur pour le compte du donateur.

Le présent document vise à aider les donateurs et les bénéficiaires à trouver et à embaucher un évaluateur qui effectuera l’évaluation d’une terre ou d'un intérêt foncier partiel faisant l’objet d’un don écologique.

Le choix d'un évaluateur

Lorsqu’il s’agit de décider d’engager ou non un évaluateur en particulier, le donateur doit tenir compte des éléments suivants :

  1. Les compétences professionnelles de l’évaluateur : respectent-elles les exigences du Programme des dons écologiques?
  2. La possibilité pour l’évaluateur de terminer le travail qui lui sera assigné dans le délai établi par le donateur;
  3. L’expérience de l’évaluateur, sa connaissance du marché immobilier local et, en particulier, son expérience dans l’évaluation de types de propriétés semblables;
  4. L’expérience de l’évaluateur relative au Programme des dons écologiques : A-t-il suivi un cours de formation portant sur l’évaluation des dons écologiques? A-t-il rédigé d’autres rapports d’évaluation qui ont été présentés dans le cadre du Programme?

Le donateur doit s’assurer que l’évaluateur comprend l’objectif de l’évaluation et que celle-ci attestera la valeur d’un don qui a été fait ou qui sera fait en vertu des dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu. En outre, l’évaluateur doit savoir que l’évaluation sera mise à la disposition du donateur, du bénéficiaire et d’Environnement Canada, pour les besoins du Comité d’examen des évaluations. Le donateur et le bénéficiaire doivent demander à l’évaluateur de consulter notre site Web, où il trouvera des renseignements sur le Programme et d’autres références utiles, comme les Lignes directrices relatives aux évaluations, dont il a été question précédemment.

Photo d'une personne qui fait une évaluation

La portée du travail

Le donateur doit préciser clairement le type de propriété à évaluer. Il peut s’agir de l’un ou l’autre des types suivants :

  • une ou plusieurs parcelles d’un fonds de terre en pleine propriété, la terre appartenant au donateur;
  • une portion d’une propriété qui sera subdivisée avant le don;
  • une convention ou une servitude de conservation couvrant la totalité ou une partie d’une propriété;
  • un intérêt foncier résiduel après qu’un intérêt viager a été accordé à une autre partie ou conservé par le donateur (dans les provinces de common law);
  • la propriété du tréfonds après que le donateur a conservé un droit de superficie (en vertu du Code civil, au Québec).

Photo d'un paysage

Les exigences relatives à l'évaluation

Les évaluations réalisées pour les besoins du Programme des dons écologiques comportent des exigences précises. Celles-ci sont énoncées dans le document Lignes directrices relatives aux évaluations.

Les Lignes directrices relatives aux évaluations visent à aider les évaluateurs à établir des rapports d’évaluation pour des dons écologiques. Elles comprennent les éléments d’information suivants :

  • les exigences générales relatives à l’évaluation des dons écologiques, quelle que soit leur juste valeur marchande;
  • les divers facteurs dont il faut tenir compte selon les différentes catégories de dons;
  • les renseignements qui doivent obligatoirement figurer dans le rapport d’évaluation;
  • l’échéancier des évaluations;
  • les compétences requises pour les évaluateurs de dons écologiques;
  • des précisions sur les attestations qui doivent être remplies et jointes au rapport d’évaluation;
  • les coordonnées de tous les coordonnateurs du Programme.

Dans certains cas, il est possible d’effectuer l’évaluation à l’aide du Rapport d’évaluation abrégé fourni par le Programme des dons écologiques. Il en existe une version pour les dons de terres en pleine propriété et une autre pour les dons de servitudes et de conventions. Les plus récentes versions de ces rapports ainsi que les Lignes directrices relatives aux évaluations, qui expliquent en quels cas ces rapports abrégés peuvent être utilisés.

Tous les rapports d’évaluation doivent être conformes aux exigences des Règles uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada ou, au Québec, aux Normes de pratique professionnelle des évaluateurs agréés.

Photo de plusieurs oiseaux dans un champ

Information à fournir à l'évaluateur

Le type d’information que le donateur doit fournir à l’évaluateur dépend du genre de bien immobilier et du type de don, c’est-à-dire d’un don de terre en pleine propriété ou d’un don d’intérêt foncier partiel, comme une convention ou une servitude de conservation. Cependant, plus l’information fournie sera complète, plus le processus d’évaluation sera efficace et moins il sera coûteux.

L’évaluateur a besoin de divers renseignements pour effectuer une évaluation. Si le donateur peut les lui fournir, il contribuera à l’exhaustivité et à l’exactitude de l’évaluation et pourra peut-être aussi épargner du temps et de l’argent. Certains de ces renseignements se trouvent dans des documents accessibles au public; en les fournissant à l’évaluateur, le donateur accroît l’efficacité du processus.

Après avoir choisi un évaluateur, le donateur devrait lui fournir les renseignements suivants avant que ne commence l’évaluation du don :

  • le nom et l’adresse de tous les propriétaires inscrits de la propriété;
  • les coordonnées nécessaires pour communiquer avec tous les propriétaires inscrits et tous les détenteurs de servitude;
  • le nom et le numéro de téléphone des personnes-ressources avec qui communiquer pour avoir accès à la propriété en vue de l’inspecter;
  • la description municipale de la propriété, y compris l’adresse réelle ou l’adresse postale;
  • l’emplacement de la propriété ainsi que des directions pour s’y rendre, au besoin;
  • la description officielle (cadastrale) complète de chacune des parcelles de la propriété;
  • pour chacune des parcelles de la propriété, une copie du titre indiquant toutes les charges et tous les grèvements enregistrés;
  • des copies des charges et des grèvements sur la propriété, accompagnées de plans, le cas échéant;
  • la superficie de la propriété;
  • une brève description physique de la propriété et de toutes ses améliorations;
  • une carte, un plan, un plan d’arpentage (levé) ou un croquis indiquant les limites de la propriété ainsi que l’emplacement des améliorations;
  • des documents graphiques, des photos, des croquis et, s’il en existe, des photos aériennes de la propriété, montrant plusieurs aspects de la propriété et tous ses éléments importants;
  • le rapport de référence, s’il y en a un, décrivant les caractères physiques et écologiques actuels de la propriété, et la façon dont l’évaluateur peut l’obtenir;
  • toute autre information sur la propriété ou sur le marché qui pourrait être utile à l’évaluateur pour la réalisation de l’évaluation.

Si le don est une convention ou une servitude de conservation, le donateur doit fournir à l’évaluateur un exemplaire de la version définitive de l’entente. Si le document n’a pas été finalisé, il doit lui remettre une copie datée de la version provisoire. Le donateur devra faire parvenir à l’évaluateur la version définitive de la convention ou de la servitude afin que celui-ci puisse déterminer si la valeur a changé par suite des modifications apportées.

Si le donateur donne une terre, mais qu’il conserve un intérêt foncier partiel, comme une tenance viagère, il doit fournir à l’évaluateur une copie de la version définitive du document créant l’intérêt donné et l’intérêt conservé. Si le document reste à finaliser, le donateur doit fournir une copie datée de la version provisoire. Le donateur devra faire parvenir à l’évaluateur la version définitive de l’entente afin que celui-ci puisse déterminer si la valeur a changé par suite des modifications apportées.

Selon la propriété à évaluer, les renseignements suivants peuvent aussi être utiles à l’évaluateur :

  • les revenus de la propriété et les dépenses effectuées au cours des dernières années;
  • un résumé des sommes dépensées pour les améliorations apportées récemment aux immobilisations;
  • des copies des baux ou d’autres ententes ayant trait à la terre ou aux améliorations;
  • l’inventaire de tous les droits d’usage de l’eau associés à la propriété et un historique de leur utilisation et de leur rendement;
  • des renseignements sur la prospection des sols;
  • des renseignements sur la valeur du bois d’œuvre;
  • de l’information sur d’autres ressources de la terre, comme le gravier et les agrégats;
  • les projets d’aménagement;
  • les demandes de subdivision ou les approbations s’y rapportant;
  • des précisions sur l’intérêt foncier conservé, s’il y a lieu, et sur la personne conservant cet intérêt (par exemple, la personne jouissant d’une tenance viagère).

Photo d'un orignial

Le rapport

Le donateur doit préciser à l’évaluateur le nombre d’exemplaires du rapport que celui-ci doit fournir. Environnement Canada exige que toute demande de participation au Programme des dons écologiques soit accompagnée de trois exemplaires du rapport d’évaluation. Il est aussi recommandé d’en fournir une version électronique, en format de document portable (PDF), en plus des exemplaires imprimés. Le donateur et le bénéficiaire doivent avoir chacun un exemplaire du rapport d’évaluation pour leurs propres dossiers.

Le donateur et l’évaluateur doivent convenir de toutes les modalités de la tâche à accomplir. Avant d’embaucher formellement l’évaluateur, le donateur devrait lui demander de lui fournir, par écrit :

  1. une estimation du montant total de ses honoraires et des sommes à débourser pour effectuer le travail, y compris les frais associés au temps qu’il consacrera à répondre aux questions du Comité d’examen des évaluations au sujet de l’évaluation, s’il le faut, afin d’éclaircir son opinion sur la valeur;
  2. la date prévue pour le dépôt du rapport d’évaluation.

Photo d'un lac et une montagne

Lettre de mission

Lorsque les deux parties en sont venues à une entente sur le travail à effectuer, le donateur doit fournir une lettre de mission à l’évaluateur.

Deux modèles de lettre de mission sont joints au présent document. Il s’agit d’exemples du type de lettre pouvant servir à confirmer les dispositions convenues avec l’évaluateur. L’un des modèles est à utiliser pour l’évaluation d’un don de terre, et l’autre, pour l’évaluation d’une convention ou d’une servitude de conservation. Ces modèles sont fournis à titre d’information. Le contenu des lettres de mission et les pièces qui y seront jointes doivent être adaptés à la propriété évaluée et aux circonstances réelles.

Photo d'une feuille d'érable

Modèle de lettre de mission pour l'évaluation d'un don de terre

[Si le donateur embauche l'évaluateur.] [Ou] 

Jacques et Suzanne Tremblay
4414, rue des Ormes
Fairgrove (Ontario)

[Si le bénéficiaire embauche l'évaluateur.]

Conservation des terres ABC
123, rue des Saules
Fairgrove (Ontario)


Le 1er mars 2013


Monsieur Jean Durand, AACI
Évaluateurs Action ltée
4456, avenue des Bouleaux
Fairgrove (Ontario)


OBJET : Évaluation de la propriété Tremblay - [indiquer la description officielle (cadastrale)]

Monsieur,

La présente vise à confirmer notre échange de lettres ainsi que nos conversations téléphoniques concernant la demande de services d’évaluation que nous avons faite auprès de votre firme, Évaluateurs Action ltée. Cette évaluation vise à établir la juste valeur marchande de la propriété sise au 4414, rue des Ormes, à Fairgrove, en Ontario. Nous envisageons de donner [ou, Nous avons donné] cette propriété à Conservation des terres ABC. [Ou, Jacques et Suzanne Tremblay envisagent de donner [ou, ont donné] cette propriété à notre organisation, Conservation des terres ABC.] Nous avons besoin d’une évaluation narrative complète [ou, Nous avons besoin d’un Rapport d’évaluation abrégé du Programme des dons écologiques] en vue d’établir la valeur marchande actuelle de cette propriété.

La propriété fera l’objet [a fait l’objet] d’un don dans le cadre du Programme des dons écologiques d’Environnement Canada. Ce Programme encourage le don de terres privées ayant été attestées écosensibles ainsi que le don de conventions et de servitudes de conservation. Les dons peuvent être faits à différents types de bénéficiaires, dont les organismes de bienfaisance enregistrés qui sont approuvés par Environnement Canada. Les avantages fiscaux associés au Programme des dons écologiques sont prévus par la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. Le Programme est administré par Environnement Canada, et le ministre fédéral de l’Environnement détermine la juste valeur marchande des dons aux fins de l’impôt sur le revenu.

Les personnes qui souhaitent faire un don écologique doivent fournir, au Programme des dons écologiques, une évaluation attestant la valeur de leur don. Le Comité d’examen des évaluations du Programme étudie chacune des évaluations et fait une recommandation au ministre au sujet de la juste valeur marchande du don.

Le Programme des dons écologiques a des exigences précises en matière d’évaluation. Ces exigences sont énoncées dans les Lignes directrices relatives aux évaluations; un exemplaire de ce document est joint à la présente à titre d’information. Toutes les évaluations doivent être conformes aux Règles uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada [ou, au Québec, aux Normes de pratique professionnelle des évaluateurs agréés].

Vous pouvez consulter le site Web du Programme des dons écologiques pour obtenir d’autres renseignements sur le Programme et divers documents de référence utiles.

Nous vous demandons d’effectuer une évaluation qui sera présentée au Programme des dons écologiques comme preuve de la juste valeur marchande du don précité. Pour vous aider dans cette tâche, nous incluons les renseignements suivants :

  • le nom et l’adresse de tous les propriétaires inscrits, ainsi que leurs coordonnées actuelles au cas où vous auriez besoin de prendre des dispositions pour avoir accès à la propriété en vue de l’inspecter;
  • la description municipale de la propriété;
  • des directions pour vous rendre à la propriété;
  • la description officielle (cadastrale) de la propriété;
  • une copie du titre ainsi que des copies de toutes les charges et de tous les grèvements enregistrés;
  • la superficie de la propriété;
  • une brève description physique de la propriété, qui inclut toutes les améliorations qu’elle comporte;
  • une carte et un plan de la propriété, des photos montrant plusieurs aspects de la propriété ainsi que des croquis de plusieurs de ses éléments importants;
  • un résumé du rapport de référence pour la propriété.

Puisque cette évaluation servira de preuve de la juste valeur marchande d’un don écologique, elle sera examinée par le Comité d’examen des évaluations dans le cadre du processus d’examen des évaluations et de détermination du Programme des dons écologiques.

Nous confirmons par la présente que vos honoraires professionnels, incluant les frais et les dépenses, ne dépasseront pas XXX $ (ce qui ne comprend pas la TPS). Nous confirmons en outre que votre prix comprend le temps que vous consacrerez à répondre aux questions du Comité d’examen des évaluations au sujet de l’évaluation, s’il le faut, afin d’éclaircir votre opinion sur la valeur pendant le processus d’examen de l’évaluation et de détermination effectué par Environnement Canada.

Nous confirmons que vous nous fournirez cinq exemplaires du rapport d’évaluation définitif, au plus tard le ____________ 2013.

Nous attendons avec impatience votre rapport. Si vous avez besoin d’autres renseignements ou d’éclaircissements au sujet de cette tâche, veuillez communiquer avec nous dès que possible.

Veuillez agréer, Monsieur, nos très sincères salutations.

 

Jacques et Suzanne Tremblay

[Ou]

Marie Leblanc
Directrice, Conservation des terres ABC

c.c. Donateur ou bénéficiaire, [selon le cas]

Modèle de lettre de mission pour l'évaluation d'un don de servitude de conservation

[Si le donateur embauche l'évaluateur.] [Ou] 

Jacques et Suzanne Tremblay
4414, rue des Ormes
Fairgrove (Ontario)

[Si le bénéficiaire embauche l'évaluateur.]

Conservation des terres ABC
123, rue des Saules
Fairgrove (Ontario)


Le 1er mars 2013


Monsieur Jean Durand, AACI
Évaluateurs Action ltée
4456, avenue des Bouleaux
Fairgrove (Ontario)


OBJET : Évaluation de la propriété Tremblay - [indiquer la description officielle (cadastrale)]

Monsieur,

La présente vise à confirmer notre échange de lettres ainsi que nos conversations téléphoniques concernant la demande de services d’évaluation que nous avons faite auprès de votre firme, Évaluateurs Action ltée. Cette évaluation vise à établir la juste valeur marchande d’une servitude de conservation sur la propriété sise au 4414, rue des Ormes, à Fairgrove, en Ontario. Nous envisageons de donner [ou, Nous avons donné] cette servitude à Conservation des terres ABC. [Ou, Jacques et Suzanne Tremblay envisagent de donner [ou, ont donné] cette servitude à notre organisation, Conservation des terres ABC.] Nous avons besoin d’une évaluation narrative complète [ou, Nous avons besoin d’un Rapport d’évaluation abrégé du Programme des dons écologiques] en vue d’établir la valeur marchande actuelle de la servitude de conservation qui sera [a été] enregistrée sur le titre de la propriété.

La servitude fera l’objet [a fait l’objet] d’un don dans le cadre du Programme des dons écologiques d’Environnement Canada. Ce Programme encourage le don de terres privées ayant été attestées écosensibles ainsi que le don de conventions et de servitudes de conservation. Les dons peuvent être faits à différents types de bénéficiaires, dont les organismes de bienfaisance enregistrés qui sont approuvés par Environnement Canada. Les avantages fiscaux associés au Programme des dons écologiques sont prévus par la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. Le Programme est administré par Environnement Canada, et le ministre fédéral de l’Environnement détermine la juste valeur marchande des dons aux fins de l’impôt sur le revenu.

Les personnes qui souhaitent faire un don écologique doivent fournir, au Programme des dons écologiques, une évaluation attestant la valeur de leur don. Le Comité d’examen des évaluations du Programme étudie chacune des évaluations et fait une recommandation au ministre au sujet de la juste valeur marchande du don.

Le Programme des dons écologiques a des exigences précises en matière d’évaluation. Ces exigences sont énoncées dans les Lignes directrices relatives aux évaluations; un exemplaire de ce document est joint à la présente à titre d’information. Toutes les évaluations doivent être conformes aux Règles uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada [ou, au Québec, aux Normes de pratique professionnelle des évaluateurs agréés].

Vous pouvez consulter le site Web du Programme des dons écologiques pour obtenir d’autres renseignements sur le Programme et divers documents de référence utiles.

Nous vous demandons d’effectuer une évaluation qui sera présentée au Programme des dons écologiques comme preuve de la juste valeur marchande du don précité. Pour vous aider dans cette tâche, nous incluons les renseignements suivants :

  • le nom et l’adresse de tous les propriétaires inscrits, ainsi que leurs coordonnées actuelles au cas où vous auriez besoin de prendre des dispositions pour avoir accès à la propriété en vue de l’inspecter;
  • la description municipale de la propriété;
  • des directions pour vous rendre à la propriété;
  • la description officielle (cadastrale) de la propriété;
  • une copie du titre ainsi que des copies de toutes les charges et de tous les grèvements enregistrés;
  • la superficie de la propriété;
  • une brève description physique de la propriété, qui inclut toutes les améliorations qu’elle comporte;
  • une carte et un plan de la propriété, des photos montrant plusieurs aspects de la propriété ainsi que des croquis de plusieurs de ses éléments importants;
  • un résumé du rapport de référence pour la propriété;
  • un exemplaire de la version définitive de la servitude de conservation [ou, un exemplaire daté de la version provisoire de la servitude de conservation].

La Loi de l’impôt sur le revenu prévoit expressément, en ce qui concerne l’évaluation d’intérêts fonciers partiels faisant l’objet d’un don écologique, que la juste valeur marchande d’un don de servitude ou de convention correspond :

  • à sa juste valeur marchande déterminée par ailleurs,
  • ou, s’il est supérieur, au montant appliqué en réduction de la juste valeur marchande du fonds de terre par suite du don.

Dans la plupart des cas, la deuxième méthode (connue sous le nom de technique « valeur avant et après ») sert à déterminer dans quelle mesure la convention ou la servitude de conservation modifie la valeur du bien immobilier. En d’autres termes, l’évaluateur qui utilise la technique « valeur avant et après » détermine deux valeurs distinctes : la valeur du bien immobilier immédiatement avant que la convention ou la servitude ne soit accordée, et sa valeur immédiatement après. La juste valeur marchande de la convention ou de la servitude de conservation sera la différence entre les deux valeurs.

Puisque cette évaluation servira de preuve de la juste valeur marchande d’un don écologique, elle sera examinée par le Comité d’examen des évaluations dans le cadre du processus d’examen des évaluations et de détermination du Programme des dons écologiques.

Nous confirmons, par la présente, que vos honoraires professionnels, incluant les frais et les dépenses, ne dépasseront pas XXX $ (ce qui ne comprend pas la TPS). Nous confirmons en outre que votre prix comprend le temps que vous consacrerez à répondre aux questions du Comité d’examen des évaluations au sujet de l’évaluation, s’il le faut, afin d’éclaircir votre opinion sur la valeur pendant le processus d’examen de l’évaluation et de détermination effectué par Environnement Canada.

Nous confirmons que vous nous fournirez cinq exemplaires du rapport d’évaluation définitif, au plus tard le ____________ 2013.

Nous attendons avec impatience votre rapport. Si vous avez besoin d’autres renseignements ou d’éclaircissements au sujet de cette tâche, veuillez communiquer avec nous dès que possible.

Veuillez agréer, Monsieur, nos très sincères salutations.

 

Jacques et Suzanne Tremblay

[Ou]

Marie Leblanc
Directrice, Conservation des terres ABC

c.c. Donateur ou bénéficiaire, [selon le cas]